3月31日上午，深圳市盐田区大梅沙万科国际会议中心，万科（000002.SZ）召开了2022年度业绩会。临近海边的大梅沙细雨蒙蒙，雾气笼罩之下，能见度并不高，而这，就像房地产行业发展的前路，充满不确定性，人们也迫切想要寻求一个答案。

经历了去年资产减值时面对投资人的战战兢兢，今年业绩会，万科管理层显得从容了不少。

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根据披露的数据，2022年万科实现营业收入5038.4亿元，同比增长11.3%；归属于上市公司股东的净利润226.2亿元，同比上升0.4%；每股基本盈利1.95元，同比增加0.6%。2021年存货减值挤水分之后，2022年万科净利润实现正增长。

销售端，2022年，万科开发业务全年实现合同销售面积2630万平方米，合同销售金额4169.7亿元，销售金额同比下降33.58%。尽管销售额度有所下降，但是在房地产行业整体下行的2022年，万科依旧保持了全口径销售额前三的位置。

2022年，房地产行业整体下行，国家统计局公布的数据显示，去年全国商品房销售面积135837万平方米，比上年下降24.3%；与此同时，百强房企2022年销售额同比下降超四成，房企融资、销售端的信心都亟待恢复。

在一系列的政策松绑之下，2023年开年，房地产行业出现复苏迹象，2月南京、成都、杭州等城市楼市成交量明显增加，全国商品住宅销售面积同比降幅明显收窄，但是进入三月份，这股暖流开始动能不足。

对于房地产市场形势问题，万科董事会主席郁亮在业绩会上表示，现阶段房地产市场既没有“狂飙”，也没有“倒春寒”，市场仍然处于温和恢复的阶段。

郁亮分析，与今年1月相比，2月全国房地产销售数据确实出现较明显的回升，这主要是去年12月、今年1月的部分需求积累至2月集中释放；另外今年春节较早，对1月成交有影响；而且房地产政策环境较为友好，从中央到地方都出台了支持合理住房需求的政策，市场信心有所回升；再加上房价确实有所下降，对于自住需求而言性价比提高，是较合理的入市点。但从1-2月整体来看，一、二线城市新房成交同比上升7.2%，增速谈不上狂飙。3月以来，目前3月周均成交比2月高点回落了6%左右，但3月成交水平仍超过了2022年的绝大部分时间，因此也没有倒春寒，市场还在温和复苏的轨道上。

对于未来的新房需求，郁亮比较乐观，他认为“上有天花板，下有保底线”。一方面，国内城镇人均住房面积已达40平米，再加上近几年大规模建设的住房也在陆续交付，在大量的供应下，新房市场无法再回到2021年历史峰值。另一方面，在外部环境不发生突发性变化的情况下，一段时间内市场仍能保持12亿平米左右的需求。

“受外部因素影响，短期市场上下起伏是正常现象。比起短期走势，对万科而言更关键是认准大势。”郁亮表示，行业未来无法再回到对住宅开发过于依赖的阶段，万科将在牢守安全底线的前提下，继续坚持走开发、经营、服务并重的道路。

很早以前，经营性业务就被称为房企的第二增长曲线，不过，从当前的营收数据来看，开发业务仍然是各房企最主要的收益来源，经营性业务还远远没能达到取代开发业务的地步，万科亦是如此。

2022年9月，万科旗下物业板块万物云（2602.HK）在港交所上市，2022年全年实现营收301亿元，归属上市公司股东的净利润15.1亿元，另外，其物流、长租公寓、商业业务的营收分别为35.6亿元、32.4亿元、87.2亿元，利润数据未公布。

近年来，政策层面对经营服务类业务重视度越来越高，REITs、不动产私募股权基金、长期租赁住房贷款等都已逐步开放，融资渠道的开放将实现经营性不动产“投融建管退”的闭环。业绩会上，万科首席运营官刘肖表示，万纬物流目前在浙江和广东选了几个资产，大概25万方左右。目前，发改委已经有了推进文件，正在进入下一步审批，预期今年应该可以发REITs。

对于经营性业务，郁亮称，从中长期看，万科经营服务业务处在增长轨道上，整体收入今年会保持两位数增长，对集团贡献更多的正向盈利。同时，他也提到，经营服务业务赚的是小钱、长钱和辛苦钱，万科会保持耐心。

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